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Venda de imóvel e distrato: o que muda com a nova lei?

O setor imobiliário carece de uma lei específica para distratos. Conheça a proposta que promete regulamentar o rompimento de contratos de venda de imóvel.

· Distrato de Imóveis

Venda de imóvel seguida de inadimplência, aumento nas devoluções de imóveis e acúmulo de unidades em estoque. Essa é a "foto" do mercado imobiliário no país, atualmente.

Embora incorporadoras, construtoras e imobiliárias já vislumbrem um futuro melhor para a venda de imóvel, ainda há muito por fazer.

Felizmente, a nova Lei do Distrato prevê condições específicas para tratar o cancelamento da venda de imóvel, aumentando a segurança jurídica das construtoras.

Um dos principais agravantes desse cenário é a quebra de contrato de venda de imóvel. Também conhecido como distrato, ele ocorre quando o cliente desfaz o negócio com a construtora, desistindo da compra antes de quitar todas as parcelas assumidas.

Como não existe uma lei definitiva para regular o assunto, o cliente entra na justiça e, na maioria das vezes, ganha o direito de receber o seu dinheiro de volta, o que afeta negativamente a situação financeira das construtoras e incorporadoras.

Neste post nós vamos abordar detalhes da Lei do Distrato, proposta que está em discussão atualmente no Congresso e que promete estabelecer regras claras para o cancelamento da venda de imóveis.

O que é distrato?

Um contrato de venda de imóvel pode ser encerrado, basicamente, em quatro situações:

  • Quando um das partes deixa de cumprir os termos do contrato;
  • Quando ambas as partes decidem não manter a relação;
  • Quando o contrato é cumprido em sua totalidade;
  • Quando o prazo de vigência do contrato termina.

Nos dois primeiros casos ocorre um distrato. Ao distratar, todo o compromisso referente ao contrato de venda de imóvel é encerrado.

Atualmente, a maioria dos distratos no mercado imobiliário acontece de forma unilateral, por iniciativa dos adquirentes.

Sem condições de manter o pagamento, o comprador prefere encerrar o contrato de compra e venda de imóvel e devolver o bem.

O impasse surge quando o distratante também pede o ressarcimento parcial ou total do valor que já tinha pago. Como não há uma legislação específica para esses casos, tanto a negociação do distrato quanto o cálculo para a devolução não seguem um parâmetro. Assim, comumente a questão vai parar na justiça.

Cancelamento de contrato de venda de imóvel no Brasil

Segundo a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), de janeiro até novembro de 2017, cerca de 13,9 mil contratos de venda de imóvel foram encerrados por distrato. Isso quer dizer que 44,9% das unidades vendidas nesse período foram devolvidas para as empresas, por inadimplência, desistência ou falta de condições do comprador para honrar o pagamento.

O que diz a legislação atual em relação aos distratos?

Sem uma regulamentação específica para tratar do tema, os distratos têm gerado longas disputas judiciais entre construtoras e compradores.

O assunto é vagamente mencionado pela Lei de Incorporações Imobiliárias, um texto de 1964, que teve apenas uma atualização significativa em 2004.

Por se tratar de uma relação entre empresa e consumidor, a legislação sobre o contrato de venda de imóvel acaba recaindo sobre o Código Civil e, principalmente, sobre o Código de Defesa do Consumidor.

No entanto, esses códigos tendem a proteger apenas um lado, pois consideram o comprador como o elo mais fraco da relação.

O resultado disso é um amplo favorecimento para quem solicita o cancelamento da venda de imóvel. Tanto, que a média de decisões favoráveis para o distratante tem sido de 60%, um percentual muito elevado dentro dos padrões do Judiciário nacional.

O que pode mudar com a Lei dos Distratos?

Pela primeira vez, construtoras, incorporadoras, órgãos de defesa do consumidor e Governo chegaram a um acordo para formular uma legislação definitiva para tratar as anulações de venda de imóvel.

Dentre as propostas da chamada “Lei do Distrato”, baseada na Medida Provisória e no Projeto de Lei 1220/15, estão os seguintes pontos:

  • Distrato de imóveis com valor até R$ 235 mil: a empresa ficaria com até 20% da quantia paga, com o total não podendo ser maior do que 5% do valor do imóvel;
  • Distrato de imóveis com valor superior a R$ 235 mil: a empresa reteria até 50% do montante pago, com o total não podendo ser maior do que 10% do valor do imóvel;
  • Distrato de imóveis comerciais: a empresa poderia ficar com o equivalente a 12% do valor do imóvel;
  • Valores gastos com corretagem: permaneceriam retidos.

Em contrapartida, quando a entrega da obra atrasar em mais de 180 dias, as empresas terão que pagar uma multa de 0,25% sobre o valor do imóvel. Se o atraso ultrapassar esse período, a multa aumenta para 0,50%.

Como funcionaria a nova Lei dos Distratos?

Para esclarecer o funcionamento das novas regras para rescisão do contrato de venda de imóvel, vejamos um exemplo:

Em um imóvel de R$ 500 mil, o cliente pagou R$ 100 mil entre parcelas e entrada, mas acabou desistindo da compra.

Aplicando uma corretagem de 6% sobre o valor de imóvel, teríamos R$ 30 mil que ficariam totalmente retidos para quem realizou a venda. Logo, restariam R$ 70 mil.

Sobre estes R$ 70 mil, a empresa poderia reter até 50% do valor, ficando com R$ 35 mil e devolvendo o restante para o cliente. Note que essa quantia está abaixo dos 10% do valor do imóvel e também dos 50% do montante total desembolsado.

Por que a legislação para distratos é tão importante?

O distrato é prejudicial para todos. Para o cliente, é o fim do sonho da casa própria. Para as empresas, é um problema que prejudica sua situação econômica e pode colocar em risco a existência do negócio.

Logo, uma legislação que esclareça definitivamente as regras para o distrato imobiliário é essencial.

Assim, o dilema da quebra de contrato de compra e venda de imóvel não se arrastaria em disputas judiciais demoradas e custosas para ambas as partes, trazendo segurança jurídica para o setor imobiliário e melhorando a situação financeira das construtoras.

Gostou desse artigo sobre os impactos da Lei do Distrato no mercado imobiliário?

Como anda o processo de distratos na sua empresa? Conheça o nosso Modelo de Distrato e descubra quais são os pontos mais importantes na hora de acertar o cancelamento do contrato de venda de imóvel com o seu cliente.

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