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Distrato de Imóvel - Todas as dúvidas e oportunidades desse processo

Saiba como transformar o distrato de imóvel em uma oportunidade!

· Distrato de Imóveis

Desde a recessão de 2014, o distrato de imóvel passou a ser uma grande disputa entre compradores de imóveis e incorporadoras.

Quando se atua no mercado imobiliário, esse é o momento perfeito para visualizar o distrato de maneira diferente.

O distrato de imóvel pode ser visto como uma ameaça ou como uma oportunidade. Nesse post (de 9 minutos de leitura) você vai entender tudo o que você precisa saber sobre esse processo, suas causas, consequências e como torná-lo em uma oportunidade!

O que é distrato de imóvel

O distrato de imóvel pode acontecer desde o momento da assinatura do contrato de compra e venda até a entrega das chaves para o cliente.

Com o intuito de se encerrar o vínculo contratual entre o comprador e o vendedor do imóvel, seja ele adquirido na planta ou de terceiros, uma das partes exige o cancelamento do contrato, notificando a outra parte sobre a intenção de distratar.

A partir desse momento, o solicitante do distrato elabora o documento de distrato de imóvel para encerrar a compra realizada e a devolução do imóvel. Deve-se então definir as cláusulas aplicadas ao ato de distratar, e garantir o fim do vínculo de forma justa e segura para ambas as partes.

Exemplificando o processo:

Após a compra de um imóvel, o comprador pode vir a mudar de prioridade (por motivos como nascimento de filhos, mudança de trabalho, endividamento, etc.) e decide cancelar o contrato de compra e venda de imóvel.

A partir dessa decisão, o comprador informa sua intenção ao vendedor do imóvel, propondo o distrato. O vendedor pode ou não aceitar o distrato de imóvel, levando a uma negociação em que as partes entram em acordo e assinam o documento de distrato de compra e venda de imóvel.

Para entender melhor, nosso post sobre distrato de contrato explica de forma simples e completa.

Visão da incorporadora

As incorporadoras enxergam o distrato de imóvel como ameaça e sentem dificuldade de calcular o impacto que causa em sua carteira ou no resultado da empresa. Isso acontece porque o distrato de imóvel envolve uma série de fatores econômicos que acabam por dificultar o seu cálculo:

  1. Custo de aquisição do cliente - equipes e plantões de vendas, marketing, comissões, estandes, etc. O valor de aquisição do cliente gira, em média, em torno de 3 a 6% do valor do imóvel;
     
  2. Custos judiciais - em caso de disputa judicial, gastos com advogados serão necessários (equipe própria ou terceirizada);
     
  3. Custos administrativos - dizem respeito às horas de trabalho que sua equipe despende com a finalidade de administrar os pedidos de distrato de contrato de compra e venda de imóvel;
     
  4. Devolução de valores - a devolução de pelo menos 70% do valor já pago pelo cliente é necessária no momento do distrato de imóvel. Esse valor é extremamente relevante, considerando o total do valor do imóvel já pago pelo comprador;
     
  5. Liquidez do imóvel - o grau de dificuldade de revenda do imóvel distratado é também um fator importante, que engloba gastos com manutenção. Além disso, o valor de revenda pode não ser o mesmo, já que pode a região pode vir a desvalorizar ou o imóvel pode necessitar de reforma;
     
  6. Fluxo de caixa - o distrato de imóvel não previsto impacta diretamente no fluxo de caixa da sua empresa, que pode acabar pagando por novas taxas de juros ou multas, decorrentes da falta de caixa disponível;

É importante entender que há situações em que vale a pena reter o cliente, mas há outras em que vale a pena fazer o distrato de imóvel.

retenção de clientes

Retenha seu cliente: pode valer a pena reter o cliente em situações onde ele já tenha pago a maior parte do valor total do imóvel.

Caso um cliente tenha solicitado o distrato de imóvel após pagar 80% do total do valor do imóvel, a devolução de valor será alta, um novo custo de aquisição de cliente será necessário e além desses gastos, o valor do imóvel pode ter se modificado ao longo dos meses.

Como incorporadora, sua empresa pode orientar o cliente sobre seu planejamento financeiro, realizando simulações de compra de imóvel e orientando como ele pode se preparar para cada momento do financiamento.

Sua empresa pode ter um papel crucial para manter o cliente, seja com planos promocionais, refinanciamentos com melhores taxas, orientação financeira, transparência, envolvimento com o cliente, participação deste nas decisões ou outras campanhas de engajamento e retenção.

Caso tenha dificuldade em mensurar o gasto que o distrato de imóvel traz para sua empresa, você pode utilizar a Calculadora do Distrato que desenvolvemos para facilitar esse processo.

Realize o distrato de imóvel: distratar é a melhor opção quando o imóvel em questão passa por uma valorização, quando a demanda por imóveis na mesma região aumenta e há uma fila de espera ou quando é sabido que o cliente ficará inadimplente por um longo período de tempo.

Vale também realizar o distrato de forma mais ágil quando, a partir de análises financeiras, se percebe que o cliente não terá condições de pagar pelo valor total definido em contrato e quando sua empresa não pode arcar com inadimplência ou renegociações.

Em caso de ainda não conseguir evitar o distrato, procure evitar que a situação se torne uma questão judicial. Tente entrar em acordo comum e resolver, assinando apenas o documento de distrato de imóvel que atenda as partes. Caso contrário o prejuízo pode ser vir a ser muito maior.

Criamos um modelo de distrato de imóvel para as empresas que necessitam finalizar o vínculo com algum cliente. O modelo possui uma estrutura completa e comentada no nosso post sobre modelo de distrato.

Visão do comprador

Por mais que, como comprador, você entenda que lidar com o distrato de imóvel seja um processo complexo, você pode se cercar de uma série de fatores para que o processo não aconteça, ou gere um menor prejuízo.

compra  de imóvel

Causas do distrato de imóvel

O distrato de imóvel pode ser uma consequência de diversos fatores, combinados ou não, e que podem tornar o distrato a única solução viável para o cliente. Podemos listar as principais causas como:

  • Pessoais - como transferência de trabalho, adoecimento, casamento ou nascimento de filhos;
  • Ambientais/regionais - como mudanças estruturais na vizinhança, como a construção de um lixão ou de casas de festas noturnas;
  • Financeiras - endividamento ou dificuldade na aquisição de financiamentos;
  • Emocionais - compras por impulso, sem planejamento financeiro (Ex: 1º imóvel após casamento);
  • Projeto - entregas de imóveis com inconsistência em relação ao que foi prometido na planta;
  • Planejamento - entrega do imóvel com grandes atrasos.

São muitas possíveis causas do distrato de imóvel, porém o cliente pode procurar se prevenir de grande parte deles.

No momento da compra de seu imóvel, por exemplo, como cliente você pode exigir os documentos de incorporação do imóvel. Dessa forma você pode confirmar que o projeto está devidamente aprovado pela prefeitura e cadastrado como regular no cartório de Registro de Imóveis.

Experimente solicitar também, no cartório de Registro de Imóveis, o memorial descritivo do projeto. Com este documento você tem acesso às especificações e promessas que condizem com o projeto do imóvel que você irá comprar. É uma forma de assegurar uma entrega condizente com o esperado.

Procure realizar uma simulação de financiamento da compra do empreendimento. Não esqueça de incluir o aumento da inflação. Compras sem planejamento financeiro adequado podem resultar em muita dor de cabeça no futuro e no distrato de imóvel, portanto, esteja preparado para imprevistos.

Não esqueça de adicionar aos gastos da simulação novos pagamentos de taxas, certidões e escrituras, referentes ao registro do imóvel, que acontece após a compra do imóvel e que possuem validade!

Outras maneiras simples de reduzir muito as possibilidade de distrato de imóvel são: solicitar que se coloque no contrato as datas de início e fim das obras, e pesquisar sobre a saúde financeira da empresa. Dessa forma, como comprador, você se previne de futuros inconvenientes.

Documentação

Prepare-se para correr atrás da documentação, pois o número de documentos listados como obrigatórios para a aquisição de um imóvel é grande. A relação a seguir informa todos os documentos:

  • Cópia da carteira de identidade e do CPF (Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda);
  • Certidão de nascimento e/ou casamento;
  • Comprovante de renda (contracheque ou declaração de rendimentos do Imposto de Renda);
  • Comprovante de residência;
  • Índice de reajuste, periodicidade de reajuste (deve ser anual como exigido pela lei);
  • Local de pagamento;
  • Cópia da escritura e matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis da região;
  • Certidão de propriedade com negativa de ônus (débitos, pendências);
  • Valor do sinal antecipado;
  • Indicação da unidade privativa (apartamento) e garagem que você está comprando, ou seja, localização, metragem de área total e privativa, áreas comum e de garagem;
  • Prazo para início e entrega da obra;
  • Multa por atraso na entrega;
  • Cópia da certidão do cartório de registro de imóveis que comprova a regularidade e legalidade do empreendimento, e demais condições prometidas pelo vendedor.

Procure reunir os documentos com antecedência. Eles podem atrasar o processo de compra do imóvel e sua mudança em caso de atraso! Verifique se possui cada um deles ou se precisa fazer o pedido nos respectivos órgãos públicos.

Reduza seus distratos de imóvel

Ferramentas administrativas, comerciais e até mesmo ferramentas tecnológicas podem reduzir o número de distratos de imóvel que sua incorporadora sofre.

O cadastro correto do projeto no cartório de Registro de Imóveis, contando com um memorial descritivo bem elaborado pode diminuir riscos. Dessa forma tanto a prefeitura tem mais segurança para a aprovação quanto o cliente tem acesso às informações completas do projeto.

Análises de crédito e perfil do consumidor trazem dados ricos sobre o tipo de cliente que está comprando. Utilizar o histórico de contratos semelhantes da sua carteira pode trazer uma noção bastante precisa sobre o comportamento do seu cliente e evitar o distrato de imóvel.

Ferramentas de Inteligência Artificial realizam esse processo de forma automática e com grau de acerto maior que 90%! A ZeroDistrato oferece uma tecnologia de previsão e prevenção de distrato de imóvel baseada em inteligência artificial que calcula o nível de risco da sua carteira de contratos!

Quer saber mais? Clique abaixo e converse com nossa equipe!

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Rafael Arnold Freccia

Customer Success

ZeroDistrato

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